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Le crédit immobilier (partie 2): Le Taux Effectif Global (TEG) est le coût total du prêt consenti à l'emprunteur exprimé en pourcentage annuel du montant de ce prêt. Le TEG est calculé à partir du taux nominal. C'est l'indicateur du coût global de votre prêt. D'un point de vue technique, il existe plusieurs types de prêt : - Le prêt amortissable - Le prêt in fine - Le prêt progressif ou dégressif - Le prêt palier - Le prêt modulable
Le crédit immobilier (partie 1): Le crédit immobilier est un financement par emprunt destiné à couvrir tout ou partie d'un achat immobilier, d'une opération de construction, ou des travaux sur un bien immobilier existant. Un crédit immobilier est le plus souvent : - établi sous forme de prêt d'un montant précis (encore qu'il existe aussi dans des cas particuliers des formules d'ouverture de crédit immobilier pouvant être utilisé par tirages à l'intérieur d'un plafond total) - accordé par une banque ou un organisme financier spécialisé. - établi sur une durée longue (plusieurs années ou décennies) sauf en cas de prêt-relais couvrant une période d'attente entre l'achat d'un bien immobilier et la revente d'un autre bien où une autre rentrée financière attendue) - à taux fixe sur toute la durée du prêt immobilier (c'est du moins le cas le plus courant en France), ou bien taux révisable. - lié à un apport personnel. Cependant, un financement de la totalité de l'acquisition (coût d'acquisition du bien + frais de notaire + coût de la garantie) est toujours possible. - remboursables par mensualités constantes. - avec une garantie de prêt sur le bien financé. - limité à une partie de la valeur du bien, en général un apport personnel situé entre 10 et 30 % est exigé.
Le prêt à taux zéro dans le détail: Le prêt à taux zéro est une avance sans intérêt et sans frais de dossier destiné à l'acquisition d'une résidence principale. Il peut se cumuler avec d'autres crédits mais sur celui-ci on ne rembourse que l'assurance et le capital. Il est réservé principalement aux primo accédant et est soumis à des conditions de ressources. Il est limité à 20% du prix du logement et ne doit pas dépasser la moitié du montant total des crédits. Il peut y avoir des conditions plus favorables en fonctions des périodes ou vous souscrivez votre prêt(augmentation du montant accordé au taux 0%.),et des conditions particulières d'application comme le financement des travaux d'économie d'énergie, n'hésitez pas à demander à votre banquier. La durée de remboursement du prêt à taux 0% varie de 6 à 30 ans en fonction des conditions de ressource et de la nature de l'opération.
Crédit relais, quelles issues possibles?: Les personnes qui avaient eu recourt au crédit relais pour financer l'achat de leur nouveau bien immobilier avant le retournement de situation du marché immobilier peuvent se retrouver aujourd'hui dans des situations délicates , même si tout est fait auprès des banques pour apporter des solutions. Comment réagir aujourd'hui devant cet éventuelle problème de crédit immobilier? -La première solution est de revoir le prix de vente de son bien à la baisse, ce qui n'est jamais facile à envisager surtout si l'on descend en dessous de la fourchette de prix que l'on s'était fixer. -Prolonger la durée des prêts relais, bien sur en trouvant son banquier quelques mois avant la fin du prêt pour trouver une solution à l'amiable, les banques peuvent aussi demander une nouvelle estimation du bien par un professionnel avant de revoir le prix de vente. -Revendre ou louer pour tenter de rembourser le pret immobilier en cou, ou revendre le nouveau bien quitte à enregistrer un perte qui sera inférieure à celle engendrée par le crédit relais. -Réunir les crédits: si le taux d'endettement ne dépasse pas les 30% rassembler les crédits quitte à rallonger la durée du prêt. -Vendre avant d'acheter c'est le meilleur moyen d'éviter les problèmes d'un crédit relais. (mars 2009)
Le report d'échéance...: ...ne fonctionne guère Destiné à donner un peu d'oxygène à des emprunteurs en difficulté, le report des échéances, ne fonctionne guère. Tant qu'il n'a pas réussi à céder son logement, l'emprunteur supporte les échéances de son crédit relais et celles du nouveau prêt. " Les banques accordent rarement un report d'échéances à leurs clients. Et lorsqu' elles le font, elles ont tendance à majorer le taux du crédit de 1 à 1,5%, ce qui surenchérit le financement. En outre, elles n'acceptent qu'un report du remboursement du capital. Résultat : l'emprunteur doit régler chaque mois les intérêts liés à ce financement "
Les banques pour aider les emprunteurs en difficulté.: Les banques française aideront dans la mesure du possible les personnes victimes de chômage partiel ou en difficulté avec leur prêt relais en cette période de crise et de ralentissement du marché immobilier. Les banques se sont engagées à n'appliquer aucune pénalité aux emprunteurs dont la durée initiale du prêt relais serait rallongées ou si il y avait des échéances reportées pour faciliter une opération de vente. Une étude est en cours pour les personnes victimes de chômage partiel. La baisse des taux d'intérêt envisagée dans les prochains moins pourrait faire repartir le marché de l'immobilier dont les demandes de crédit sont en baisse de plus de 10% en ce premier trimestre 2009. (Mars 2009)
Une baisse des taux immobilier pour 2009?: Un scénario de baisse des taux de crédits immobiliers courant 2009 est a prévoir. Le taux d’intérêt à long terme des marchés financiers (OAT 10 ans) qui sert de référence au taux fixe des prêts immobiliers est en baisse depuis l'été 2008 où il avait atteint son plus haut de l'année à 4,86 %. Aujourd'hui à 3,80 %, il est moins élevé qu'en début d'année où il se situait à 4,45 %. L'affaiblissement des tensions inflationnistes dans la Zone Euro (3,20 % en octobre contre 3,80 % en août 2008) a conduit à une baisse des taux à court terme des marchés financiers qui servent de référence aux taux variables. L’Euribor 3 mois a diminué de 0,60 point depuis le début de l’année (4,66 % le 2 janvier 2008) et se situe à 4,08 % au 21 novembre 2008. C'est pourquoi les taux des prêts immobiliers ont amorcé un mouvement de baisse qui devrait se poursuivre en 2009. Ils sont donc très favorables aux emprunteurs !
les tendances du crédit pour 2009: Le crédit immobilier 2009 est incertain puisqu'il fait suite à une grave crise financière/boursière et immobilière. Le crédit immobilier 2009 pour les futurs acheteurs coûtera plus cher que le crédit immobilier 2008 ou avant car les taux d'intérêts 2009 tendent à augmenter. Le crédit immobilier en 2009 sera plus rare et plus cher que celui des années d'or de la pierre et de la consommation. Les prévisions des économistes et analystes sont clairs pour 2009 et 2010:rien ne va plus dans l'immobilier et le crédit personnel. L'évolution des taux d'intérêts 2009 a une courbe ascendante,variant à l'opposé des prix immobiliers 2009..
Le surendettement immobilier: De nombreux français ont contracté un crédit immobilier à taux variable ou à taux révisable.Avec la montée des taux,leurs mensualités de remboursement ont augmenté de 30 à 40 %…entraînant une surchauffe de leurs finances personnelles.Leur pouvoir d’achat est quasi nul et le reste à vivre s’est effondré.Leur capacité d’épargne est négative.Ce sont souvent de jeunes couples ou primo-accedants qui sont dans cette situation financière délicate.Ces emprunteurs fragilisés par la conjoncture économique ont souvent emprunté lorsque les prix de l’immobilier étaient au maximum avec un apport personnel assez faible.
Un prêt amortissable: La majorité des prêts octroyés par les banques sont amortissables.
Par opposition au cas du prêt in fine, le remboursement du capital est étalé dans le temps. Pendant la durée du prêt, vous remboursez à la fois le capital et les intérêts. Remarque : Pour les prêts à échéances constantes, la part liée aux intérêts diminue avec le temps, alors que la part liée au remboursement du capital augmente.


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