Quand devriez-vous envisager un remboursement anticipé de votre hypothèque?

Il va sans dire que vous devez disposer des fonds nécessaires, sauf si, bien entendu, un remboursement anticipé intervient après le remboursement du prêt. Cependant, cela ne devrait être envisagé à aucun moment. En effet, dans certains cas, une opération n'est pas toujours économiquement attractive:

  • si l'accord de prêt contient des amendes,
  • s'il n'est pas loin de son mandat et qu'il y a donc peu d'intérêt à rembourser chaque cotisation mensuelle,
  • si cela a été fait à un taux attractif à l'époque et que vous aviez déjà une délégation d'assurance – un taux d'assurance très compétitif.

Une confirmation est nécessaire dans tous les cas, et voici les méthodes de calcul utilisées pour sécuriser votre prépaiement.

S'il vous plaît noter: De nombreux accords de prêt excluent la possibilité de remboursement sans pénalité dans le cas d'un accord de rachat de crédit.

Comment obtenir un remboursement anticipé?

Vous devez voir les termes de votre contrat de prêt vérifier s'il y a des paiements ou des amendes sur les paiements anticipés et dans quelles conditions le remboursement est autorisé (certains prêts l'interdisent pendant 10 ans).

Contactez ensuite votre banque pour l'informer de votre intention (saisissez au moins un mois avant la date à laquelle vous souhaitez effectuer un remboursement).

Idéalement, l'indemnisation devrait être versée en même temps que la date d'échéance mensuelle pour éviter que des intérêts soient facturés.

Bon à savoir: votre banque ne peut pas refuser si le montant remboursé représente au moins 10% du capital emprunté.

Votre conseiller peut essayer de vous déplacer en vous réclamant le coût de l'opération ou un avantage douteux. Accrochez-vous à lui et demandez-lui de faire une simulation (surtout pour une compensation partielle). Cela vous permettra d'évaluer le bien-fondé de l'opération elle-même et de confirmer si oui ou non. Assurez-vous que la simulation est gratuite.

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Pénalités pour remboursement anticipé

Il n'y a qu'un seul inconvénient au prépaiement: paiements anticipés. Prépayez votre connaissance pour savoir si vous en avez une. Pour les prêts à taux fixe "modulaires" ou à taux variable, l'accord prévoit généralement des avances partielles sans pénalité. Les accords de prêt à taux fixe le prévoient généralement (sauf si vous avez négocié leur suppression au moment de la signature) car il s'agit de frais ou d'indemnités destinés à compenser partiellement la banque pour le déficit encouru lors de la transaction.

Si vous êtes condamné à une amende, notez qu'ils sont généralement calculés sur le montant initialement emprunté. Ils sont limités par la loi (articles L313-47 et R313-25 de la loi sur la protection des consommateurs). La formule la plus avantageuse pour l'emprunteur est choisie parmi les deux méthodes de calcul suivantes:

  • ou 3% du capital restant;
  • Équivalent à 6 mois d'intérêts, compte tenu du montant remboursé et du taux d'emprunt hors assurance.

Bon à savoir: Les prêts accordés le 29 juin 1999 (articles L.312-21 du code de la consommation) ne sont pas rémunérés si le remboursement anticipé résulte de la vente du logement de l'emprunteur, du changement d'emploi, du décès de l'emprunteur ou de son conjoint ou de la liquidation judiciaire.

Conséquences du remboursement anticipé d'une hypothèque

Le paiement d'un prêt peut réduire considérablement le coût total d'une transaction de prêt. En effet, le remboursement total ou partiel du capital a des effets sur deux composantes du coût du prêt:

  • Un tas d'intérêt déduit en remplaçant une partie du capital.
  • Frais mensuels d'assurance prêt diminue.

S'il vous plaît noter: Assurez-vous d'aviser votre assureur de l'indemnité partielle pour voir votre prime d'assurance facturée ou pour justifier l'indemnité totale due à la résiliation du contrat.

Conséquences d'une indemnisation intégrale

Pour tout le remboursement, vous économisez un tas d'intérêts et les primes d'assurance de l'emprunteur en fonction du temps de rachat.

Bon à savoir: Que ce soit en tout ou en partie, un remboursement anticipé réduira le taux d'endettement et pourra donc vous permettre d'emprunter à nouveau.

Conséquences d'une compensation partielle

Le remboursement partiel modifie les conditions de remboursement du prêt existant. Il comprend un nouveau plan d'amortissement. Le montant des futures conditions de prêt restera généralement inchangé et la période de remboursement restante sera réduite. Cependant, l'emprunteur aura la possibilité de prolonger le prêt initialement prévu et de choisir de réduire le montant des versements ultérieurs en conséquence. Il doit faire une demande à la banque pendant qu'il demande un remboursement anticipé.

Ainsi, un remboursement partiel entraîne l'une des deux situations suivantes (au choix de l'emprunteur):

  • Soit les mensualités restent constantes, la période de remboursement est plus courte par rapport à ce qui était initialement prévu dans l'accord de prêt.
  • Chaque versement mensuel est déduit sur la base du capital restant dû et des intérêts correspondants.

S'il vous plaît noter: Si l'accord hypothécaire prévoit un remboursement anticipé, la simulation peut garantir que les bénéfices de l'opération dépassent les coûts.

Calcul des économies réalisées lors d'un remboursement anticipé

Peu importe que l'opération implique des frais de remboursement anticipé, il est impératif de calculer les économies qu'elle vous fera économiser. Vous devez d'abord calculer le paiement anticipé ou l'amende (IRA ou PRA dans le Bankers 'Professional Book), puis les intérêts de remboursement anticipé et les primes d'emprunt.

Calculez l'IRA

Voir le tableau de remboursement pour le montant du capital à verser après le dernier versement mensuel. Multipliez ce capital par 3%. Cela vous donnera le montant maximum de l'IRA (c'est-à-dire un montant). Ensuite, toujours en référence à la table de suppression, recherchez et ajouter un tarif mensuel pour les 6 prochains mois (c'est-à-dire le montant B). Le montant de l'IRA payable à la banque correspond au plus petit des deux montants (A ou B).

Bon à savoir: Pour calculer l'IRA, vous pouvez simuler un plan d'amortissement en estimant le capital restant et les taux d'intérêt sur une base mensuelle. Vous trouverez plusieurs simulateurs sur Internet qui simplifient le calcul.

Calculer les économies de taux d'intérêt

Tout ce que vous avez à faire est de comparer le taux d'intérêt payable jusqu'à la fin du prêt (représentant le total des intérêts générés par les versements mensuels restant dans le cadre du programme de remboursement initial) et de le comparer avec le total des intérêts dû à la nouvelle table de déploiement de simulation. La différence entre les deux représente les revenus d'intérêts.

Calcul des économies de primes d'assurance

Il est calculé en additionnant les primes mensuelles au nombre de primes mensuelles radiées après remboursement.

Par exemple: le prêt sera remboursé en 17 mois et vous paierez 41,66 euros TTC par mois. Le profit est de: 17 X 41,66 $ = 708,22 $.

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